Dũng Phan đã có duyên gắn bó với dự án Kingdom 101 từ năm 2018, khi dự án mới bắt đầu làm móng và xây dựng. Bài viết review căn hộ Kingdom 101 là góc nhìn của Dũng hi vọng sẽ là thông tin hữu ích gửi tới Anh Chị khách hàng trước khi ra quết định : có nên mua Kingdom 101 Tô Hiến Thành quận 10 không?
Bài viết Đánh giá căn hộ Kingdom 101 được chia ra 3 Phần chính: Phần 1 là về Điểm Mạnh, Phần 2 nói về Nhược điểm , Phần 3 nói về Rủi ro và Cơ hội.
PHẦN 1- NHỮNG ĐIỂM MẠNH CĂN HỘ KINGDOM 101 QUẬN 10
An ninh tại Kingdom 101 được đánh giá cao :
Căn hộ Kingdom 101 có 1 concept hơi khác so với số đông căn hộ hiện nay trên thị trường. Nó là 1 dạng căn hộ compound, tức là dạng căn hộ biệt lập khép kín. Với không gian khép kín nên người bên ngoài không dễ ra vào khu căn hộ. Các tiện ích trong căn hộ chủ yếu sẽ để phục vụ nhu cầu của cư dân. Ưu điểm của dạng căn hộ compound là tính an ninh ,riêng tư và yên tĩnh.
Tuy nhiên cũng chính điểm mạnh của dạng compound mà nhiều khách hàng lại không chọn mua Kingdom 101 ,lý do là :Căn hộ Compound không gian khép kín riêng cho cư dân nên sẽ hiếm có khách hàng vãng lai -> ít khách hàng -> doanh thu và lợi nhuận nếu kinh doamh tại đây khả năng sẽ rất thấp-> hiếm đơn vị kinh doanh nào dám đầu tư chi phí lớn để kinh doanh tại đây. Nên sẽ rất dễ hiểu vì sao Kingdom sẽ không xuất hiện các phòng Gym hoàng tráng, quán cà phê lớn,Nhà hàng lớn các kiểu…
Một phần nữa là trong quy hoạch 1/500 thì giai đoạn 2 của dự án, phía trước mặt tiền Tô Hiến Thành sẽ là trung tâm thương mại, nên Kingdom làm theo dạng compound cũng là hợp lý.
Mảng xanh ở dự án Kingdom101
Diện tích cây xanh tại Kingdom 101 theo Dũng Phan sẽ chia ra làm 4 mảng xanh chính:
+Mảng xanh thứ 1, là công viên quận 10 rộng 4.000m2 nằm sát ở mặt sau căn hộ Kingdom, công viên này sau khi được chủ đầu tư hoàn thành thì bàn giao lại cho quận quản lý.
+Mảng xanh thứ 2, là công viên riêng chỉ dành cho cư dân Kingdom 101 sử dụng,diện tích khuôn viên cây xanh này cũng xấp xỉ 4.000 m2.
Điểm nhấn mà công viên nội khu Kingdom 101 được nhiều khách hàng thích thú đó là : công viên trồng khá nhiều loại cây như chanh, ổi, khế, mận, sơri…
+Mảng xanh thứ 3 là trên tất cả các tầng căn hộ(đối diện thang máy) đều có vườn treo nhỏ, tầng 4 tầng 5 cũng có các mảng xanh. Tổng hết các mảng xanh thứ 3 này mình ước chừng 500 m2.
+Mảng xanh thứ 4 (hiện tại chưa triển khai làm, nó thuộc giai đoạn 2 của dự án) rộng 7.000 m2.
Như vậy nếu thì tổng mảng xanh công viên tại Kingdom 101 là 15.500 m2 ,trong đó thì 8.500 m2 đã hoàn thành, còn 7.000 m2 sẽ chờ ở giai đoạn 2. Diện tích xây dựng Khối đế căn hộ Kingdom là 4.500 m2.
Tính tỷ lệ diện tích công viên cây xanh / diện tích xây dựng khối đế là : 15.500 m2/ 4.500m2=3,44 lần.
Tỷ lệ diện tích công viên cây xanh đã hoàn thiện /diện tích xây dựng khối đế là: 8.500 m2/ 4.500 m2= 1,89 lần.
Như vậy, diện tích công viên cây xanh( bao gồm đã hoàn thành và chưa triển khai) gấp hơn 3 lần diện tích xây dựng khối đế chung cư. Diện tích công viên cây xanh( đã hoàn thiện) gấp gần 2 lần diện tích khối đế chung cư. Đây là những con số rất ấn tượng khi so sánh với các dự án tại khu vực trung tâm thành phố quỹ đất ít ỏi và đắt đỏ.
Ngoài an ninh thì Kingdom101 được đánh giá cao về an toàn.
Như đã biết, Kingdom101 bàn giao full khu vực bếp, bàn giao luôn bếp điện từ cho khách. Khi bàn giao bếp như vầy thì Kingdom chủ trương không sử dụng gas trong khuôn viên căn hộ. Về nguồn nước thì Kingdom 101 đầu tư hệ thống máy lọc nước BWT theo công nghệ châu Âu, đảm bảo nước sinh hoạt có thể uống được tại vòi. Về điện thì Kingdom sử dụng hệ thống an toàn điện Simen của Đức, các ổ cắm điện cũng được thiết kế an toàn khi có cả công tắc riêng. Về thang máy, mỗi tầng sẽ có 1 thang chống cháy.
Thiết kế căn hộ Kingdom 101
Nhìn từ ngoài vào sẽ thấy hình dáng Kingdom101 “mỏng cơm”. Những dạng căn hộ mỏng vầy sẽ bố trí theo chiều dài, chiều ngang sẽ ngắn. Vì bố trí theo chiều dài nên các phòng của căn hộ sẽ tối đa hóa tiếp xúc các không gian bên ngoài , phòng khách có logia rộng rãi, tất cả các phòng ngủ đều có cửa sổ rộng. Việc sử dụng nhiều kiếng cũng giúp căn hộ nhìn sang và sáng hẳn. Căn hộ 2 Phòng ngủ tại Kingdom 101 có diện tích dao động 70-72-78 m2 ,nhưng khi bước vào sẽ có cảm giác thoáng ngang ngửa với các căn hộ 2 Phòng ngủ diện tích 80-90 m2 ở các dự án khác.
Vật liệu bàn giao Kingdom 101
Kingdom101 sử dụng nhiều vật liệu cao cấp, như hệ thống khóa cửa Kaadas, gạch Dado , đá tự nhiên nhập từ Ý, thiết bị vệ sinh Grohe, bếp và máy hút mùi Hafle, máy lạnh âm trần LG, máy nước nóng Rheem… Tuy nhiên do bàn giao gần như full nên sẽ có nhiều khách hàng chưa hài lòng vì khu vực bếp chưa theo sát sở thích của khách hàng, ví dụ như các căn hộ 70-72 m2 bếp khá nhỏ. Một số dự án trên thị trường hiện nay, giao nhà sẽ để thô khu vực bếp cho khách hàng tự thiết kế và tự hoàn thiện( không có bếp, không tủ bếp, bồn rửa…).
Về cộng đồng cư dân Kingdom 101
Kingdom 101 được đánh giá là nơi tập trung nhiều cư dân văn minh và hòa đồng. Có thể cảm nhận 1 phần điều này khi mà trên group các cư dân thường đăng hình ảnh nhà đẹp cho cư dân khác tham khảo, rồi nhiều cư dân cũng rất thích thú với công viên nội khu trồng các loại cây như kể phía trên… Dù bước đầu khâu vận hành chưa tốt nhưng cư dân cũng lên tiếng lịch sự. Đây là điểm không phải ở dự án nào cũng có được.
PHẦN 2- ĐIỂM YẾU VÀ HẠN CHẾ CỦA CĂN HỘ KINGDOM 101
Nếu phần cứng Kingdom 101 được đánh giá tích cực thì “phần mềm “lại đang bị đánh giá tiêu cực khi mới bàn giao nhà. Cụ thể , về công tác bàn giao nhà, không được trau chuốt như nhiều dự án trên thị trường. Khi mà không có các băng rôn, hoa chúc mừng, bàn giao nhà cũng không có hộp đựng các vật dụng như chìa khóa nhà,sổ tay cư dân…nên mất nhiều điểm thiện cảm ban đầu. Điều này tác động ngược sang cảm nhận của khách hàng về phần cứng của Kingdom. Chính cảm nhận ban đầu về phần mềm sẽ khiến khách hàng underrated phần cứng Kingdom , thay vì đáng lẽ bình thường cho 8-9 điểm thì giờ chỉ còn 6-7 điểm(ví dụ vậy) .Và có những lỗi nhỏ ở phần cứng nếu như phần mềm trau chuốt hơn thì phản ứng khách hàng cũng sẽ khác đi rất nhiều.
Sau công tác giao nhận nhà thì phần mềm của Kingdom hiện tại đang bị khách hàng complain các vấn đề chính sau đây:
Các tiện tích nội khu Kingdom 101 chậm trễ đưa vào hoạt động:
Như đã nói ở phần cứng thì Kingdom 101 Tô Hiến Thành quận 10 vốn dĩ là dạng căn hộ compound , nay lại kết hợp với việc tiện ích nội khu chậm trễ đưa vào sử dụng,thì sẽ làm cho những cư dân nhận nhà ở sớm cảm thấy đây là nơi khá vắng, yên tĩnh. Đồng thời trái ngược với nhiều dự án thời điềm giao nhà lượng giao dịch thứ cấp sẽ rất sôi động , còn giao dịch thứ cấp căn hộ Kingdom 101 đang khá trầm lắng( ngoài lý do 1 phần cũng do dịch covid). Hi vọng sắp tới chủ đầu tư và ban quản lý sẽ đưa các tiện ích nội khu đi vào hoạt động đúng tiến độ để mang lại sức sống cho cả dự án.
PHẦN 3- RỦI RO VÀ CƠ HỘ KHI MUA KINGDOM 101 GIAI ĐOẠN NÀY
Rủi ro khi mua Kingdom 101 giai đoạn này
Như đã nói ở phần 2 nhược điểm Kingdom 101 là tiện ích nội khu hiện tại đang còn khá ít, mới chỉ có những tiện ích sau đây hoạt động là lễ tân, phòng tập Gym, Hồ Bơi, Khu vui chơi trẻ em, Khu BBQ, công viên nội khu . Còn những tiện ích khác như khu mua sắm, siêu thị, hay các shop, cà phê thì hiện tại vẫn chưa đi vào hoạt động.
Cơ hội khi mua Kingdom 101
Cơ hội khi mua Kingdom 101 cũng xuất phát từ rủi ro phía trên. Với viêc chậm triển khai các tiện ích nội khu nên giá bán của Kingdom 101 đã “giậm chân tại chỗ” so với thời điểm 2018-2019.
Giá bán đã bao gồm VAT của Kingdom 101 quận 10 hiện tại đang giao dịch phần lớn trung bình trong khoảng 70 triệu/m2- 80 triệu/m2.
Tại sao Dũng Phan gọi mức giá 70-80 triệu/m2 tại Kingdom 101 là cơ hội cho người đến sau??? Vì hiện nay các dự án mới mở bán tại TPHCM giá không hề rẻ một chút nào, dù vị trí nằm tại các khu vực không trung tâm bằng quận 10 , chẳng hạn các khu vực quận 9, quận Thủ Đức (cũ) ,quận Bình Tân, huyện Nhà Bè. Có thể kể ra như Masteri Lumiere Boulevard quận 9 giá trung bình 60-70 triệu/m2, King Crown Infinity quận Thủ Đức(cũ) giá trung bình 90-100 triệu/m2, Moonlight Centre Point quận Bình Tân giá trung bình 60-70 triệu/m2, Grand Sentosa Nhà Bè giá trung bình 100 triệu/m2… Lý do vì chi phí hiện nay đã tăng lên nhiều, từ chi phí nguyên vật liệu xây dựng( tăng vì lạm phát), chi phí mua đất và đóng tiền sử dụng đất…
Do vậy với vị trí như Kingdom 101 mà giá hiện nay chỉ trung bình 70-80 triệu/m2 là mức giá hấp dẫn. Và để có cái nhìn chính xác nhất về rủi ro và cơ hội ở dự án Kingdom 101, Anh Chị có thể trực tiếp tham quan trải nghiệm , team Dũng Phan rất vui được tư vấn trực tiếp cho Anh Chị về dự án này.
Nội Dung Bài Viết