Đánh giá dự án Second home theo mô hình Dupont

Hiểu sao cho đúng về khái niệm Second Home?

Trong những năm gần đây, với điều kiện kinh tế phát triển, loại hình bất động sản second home ngày càng phổ biến trên thị trường. Nếu hiểu theo nghĩa trực quan nhất thì second home dịch ra là ngôi nhà thứ 2. Còn nếu đúng bản chất nhất thì có thể hiểu second homecăn nhà sử dụng vào Mục Đích Thứ 2, đáp ứng Nhu cầu Thứ 2, tức là nhu cầu nghỉ dưỡng,du lịch,khám phá, chăm sóc và hồi phục sức khỏe sau những ngày làm việc chẳng hạn( khác với nhu cầu thứ 1 là nhu cầu để ở).

Second home là dạng bất động sản đặc thù, lại được phát triển sau các dạng bất động sản khác, nên hiện nay chưa thấy nhiều tài liệu đánh giá second home một cách nhất quán và khách quan. Chính vì vậy, Dũng Phan đã nghĩ tới 1 mô hình ,tương tự mô hình DuPont trong ngành tài chính.

Tìm một mô hình phân tích dự án second home

Ngành tài chính có các chỉ số để đánh giá so sánh giữa các dự án hay doanh nghiệp với nhau rất hay, như IRR, NPV, ROA, ROE… Khi có các chỉ số như vậy thì việc so sánh sẽ rất khách quan. Ví dụ để so sánh hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp cùng ngành, thì chỉ số ROE là chỉ số trọng yếu. Để phân tích chỉ số ROE thì có mô hình Dupont, chia nhỏ từng phần tử ảnh hưởng tới ROE ,để từ đó hiểu rõ nhất tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp.

Mô hình Dupont
Mô hình Dupont

Ý tưởng trong bài viết này của Dũng Phan cũng vậy. Xây dựng một chỉ số nhất quán để đi đánh giá các dự án second home với nhau. Tất nhiên ,mình chỉ lấy ý tưởng từ mô hình Dupont, tức là chia nhỏ các yếu tố để phân tích, còn các yếu tố ảnh hưởng tới second home sẽ phải khác với ROE rồi.

Theo Dũng Phan thì thế này: second home sẽ là căn nhà mà chủ nhà sẽ ghé tới với một tần suất nào đó, vậy thì chỉ số đánh giá tốt nhất sẽ dựa trên nền tảng là Tần suất ghé tới căn nhà đó.

Tần suất khai thác second homesố lần khai thác sử dụng second home trong 1 chu kỳ (thường là trong 1 năm). Second home có tần suất khai thác càng cao thì nghĩa là bạn càng sử dụng second home đó càng nhiều, nên giá trị của second home đó càng cao.Second home là xu hướng được nhiều khách hàng quan tâm

Các yếu tố ảnh hưởng tới Tần suất khai thác second home

Để có thể đánh giá Tần suất khai thác của second home cao không, thì có thể dựa vào Hệ số tần suất khai thác second home như sau:

Hệ số Tần suất khai thác second homeMức độ hấp dẫn xung quanh second home x Mức độ hấp dẫn trong khuôn viên second home x Mức độ dễ tiếp cận tới second home x Mức độ thời tiết đẹp trong năm x Quản lý vận hành

 

Mô hình đánh giá second home theo tần suất khai thác

-Về ảnh hưởng của Thời tiết Khí hậu: Nếu Second home nằm ở vùng đất có thời tiết ổn định nhiều tháng trong năm thì Hệ số tần suất khai thác second home càng cao. Còn ngược lại, nếu second home nằm ở vùng có thời tiết xấu nhiều tháng trong năm (bị mưa bão, hạn hán) thì hệ số khai thác càng thấp, vì những tháng thời tiết xấu sẽ khó có ai đến đây nghỉ dưỡng,du lịch.

Tương tự như vậy, second home nào nằm ở vùng có khí hậu ôn hòa thì sẽ thu hút nhiều khách hàng tới, từ đó mà tần suất khai thác second home cũng cao hơn khu vực khác.

Về ảnh hưởng của Mức độ tiếp cận tới second home: Có nghĩa là việc di chuyển ra vào vị trí của second home có thuận tiện không, mất nhiều thời gian không. Second home nào nằm gần sân bay, gần cao tốc, gần các tuyến đường lớn thì tất nhiên là đi lại dễ dàng nên sẽ kích thích khách hàng tới , tần suất khai thác sẽ cao. Còn ngược lại, second home nào vừa xa , vừa không có giao thông thuận tiện thì tần suất khai thác sẽ thấp.

Sau đợt dịch covid thì dự án second home nào dễ dàng di chuyển tới bằng phương tiện cá nhân( thuận tiện đi lại, không bị hạn chế ) thì càng được đánh giá cao.

-Về Mức độ hấp dẫn xung quanh second home: Ý nghĩa của yếu tố này là khu vực xung quanh second home có danh lam thắng cảnh,di tích,điểm tham quan nào hấp dẫn thu hút du khách không? Nếu khu vực xung quanh càng hấp dẫn thì tần suất khách hàng tới second home càng cao. Ngược lại, nếu xung quanh second home không có gì hấp dẫn, thậm chí thiếu các tiện ích thiết yếu thì tần suất khai thác second home càng thấp( trừ trường hợp bên trong nội khu second home đã có đầy đủ các tiện ích).

Mức độ hấp dẫn trong khuôn viên second home: Ý nghĩa của yếu tố này những dự án second home càng có nhiều điểm nhấn, tiện ích đặc sắc bên trong nội khu thì càng thu hút khách hàng tới, tần suất khai thác sẽ càng cao. Đây là lý do mà nhiều dự án second home gần đây đều đi theo concept All In One, phục vụ đa nhu cầu của khách hàng.

Nội khu dự án Second home ngày càng quan trọng

Trong 4 yếu tố của mô hình đánh giá tần suất second home ở trên thì có 3 yếu tố là để so sánh vị trí second home. Còn nếu 2 dự án second home có vị trí same same nhau, thì yếu tố tiện ích nội khu của second home là yếu tố quyết định tới Tần suất khai thác. Hiện nay một số chủ đầu tư đã đi rất đúng hướng, khi xây dựng nên hệ thống tiện ích All in one ngay trong nội khu second home.

Trước đây, khi nghĩ tới second home thì nhiều người chỉ nghĩ tới là đi nghỉ dưỡng. Xu thế hiện nay, để tạo đột biến cho Tần suất khai thác second home, một số chủ đầu tư đã phát triển second home theo hướng phục vụ đa nhu cầu của khách hàng hơn,phục vụ được nhiều đối tượng thuộc nhiều thế hệ ,nhiều lứa tuổi. Ngoài nghỉ dưỡng ra, thì còn các nhu cầu như du lịch khám phá, thể thao, trò chơi mạo hiểm, ẩm thực, hồi phục và chăm sóc sức khỏe, du lịch MICE kết hợp du lịch và hội thảo sự kiện…Nhờ quy hoạch nhiều tiện ích phục vụ đa nhu cầu , khách hàng sẽ không cảm thấy nhàm chán và họ sẽ tới second home với tần suất nhiều hơn hẳn.

Tuy nhiên để làm được một hệ thống tiện ích All in one như vậy cũng không phải là điều dễ dàng. Đòi hỏi dự án second home phải có quy mô đủ rộng ,tức là đủ quỹ đất để làm. Thêm nữa, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh, và giải quyết được bài toán vận hành sau này. Về điều này, Dũng Phan sẽ phân tích chi tiết đối với từng dự án, nếu quý anh chị muốn tham khảo các dự án second home thì có thể bấm vào đây: Hồ Tràm Ixora by FusionCharm Resort Hồ Tràm , Novaworld Hồ Tràm

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

14 + nineteen =