BĐS có Rủi ro càng cao thì Lợi nhuận càng lớn đúng không?

Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, anh chị mua đi, lời lắm“, chắc Anh Chị đã từng nghe qua khi tìm hiểu bất động sản nào đó có tính rủi ro cao. Mệnh đề “Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn” nghe rất hợp lý, có thể đã thuyết phục nhiều khách hàng mua phải những sản phẩm “mập mờ”, đầy rủi ro và lỡ ôm nhầm trái đắng bất động sản.

Trong bài viết này, Dũng Phan xin chia sẻ góc nhìn ngắn gọn của mình về mệnh đề ” rủi ro càng cao, lợi nhuận càng lớn”. Thực ra nội dung chuẩn của mệnh đề này xuất phát từ ngành tài chính, và đầy đủ phải là: “rủi ro càng cao thì lợi nhuận kỳ vọng phải càng lớn, để bù đắp cho phần rủi ro cao đó”. Ta để ý thấy có 1 sự khác biệt rất nhỏ, đó là từ “kỳ vọng” .Chỉ một sự khác biệt rất nhỏ nên làm nhiều người nghĩ rằng 2 mệnh đề trên là như nhau. Nhưng thực ra không phải, hai mệnh đề đó khác nhau dữ lắm. Để Dũng Phan lấy ví dụ cho dễ hình dung như sau:

Giả sử có 1 bất động sản rủi ro, nên chỉ có xác suất 10% mua là lời 2 tỷ, còn lại xác suất 90% mua là thua lỗ 1 tỷ.

Nếu tin theo mệnh đề “Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn“. Thì ta sẽ nghĩ đơn giản:  lời thì lời 2 tỷ lận, còn lỗ thì chỉ có 1 tỷ thôi, Lợi Nhuận sẽ gấp 2 lần Thua Lỗ . Ngon quá, mua chớ chần chờ gì nữa.

Còn nếu phân tích theo chuẩn trong ngành tài chính thì sẽ là thế này. Đầu tiên, ta sẽ tính con số Lợi Nhuận Kỳ Vọng. Trong trường hợp này Lợi Nhuận Kỳ Vọng = 10% x 2 tỷ + 90% x (– 1 tỷ) = (-700 triệu).

Vậy, nếu theo ngành tài chính thì Lợi Nhuận Kỳ Vọng khi mua bất động sản này là (-700triệu) , tức là lỗ 700 triệu. Và ta có thể thấy rằng bất động sản này có rủi ro cao( chỉ có 10% mua là lời, còn 90% mua là thua lỗ), nhưng Lợi Nhuận Kỳ Vọng lại là con số âm 700 triệu. Nên ta chẳng dại gì mua bất động sản này. Tóm lại thì phương pháp xác suất Kỳ vọng này tương tự như tính NPV, ta chỉ đầu tư dự án khi mà NPV >0. 

Nếu tin theo mệnh đề “Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn“, vẫn có xác suất 10% bạn lời 2 tỷ, nhưng xác suất chỉ có 10% thôi. Nếu bạn hên, bạn vẫn có thể gặp trúng xác suất 10%. Nhưng nên nhớ là bạn không thể mãi mãi hên được. Và theo lý thuyết xác suất thì khi mua bán càng nhiều lần theo niềm tin ở mệnh đề “Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn” thì chỉ càng lỗ vốn nhiều mà thôi.

Tóm lại, theo Dũng Phan ,khi Anh Chị được tư vấn mua bđs nào đó có rủi ro cao. Và lý do mua là “Rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn”, thì anh chị nên bình tĩnh xem xét lại, khoan chớ vội mua nhé, vì đó là mệnh đề đã bị bóp méo, không đúng theo lý thuyết xác suất.

Trên đây chỉ là quan điểm riêng của Dũng Phan , nếu Anh Chị có góc nhìn quan điểm khác, có thể góp ý với Dũng nhé, trân trọng được học hỏi từ Anh Chị.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

twenty + fourteen =